Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Mungkin banyak yang sudah paham mengenai PPN ini karena sudah sangat umum, setiap pembelian apapun dan tidak hanya property saja pasti kena PPN. Nilainya 10% dari harga. Misal kita beli rumah dengan harga 100 juta, nilai pajaknya adalah 10 juta. Biasanya PPN sudah ditanggung oleh Developer, tapi kadang juga ada developer yang memberikan Price list belum termasuk PPN 10%, jadi cek dan tanyakan sebelum transaksi.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Besar BPHTB adalah 5% dari nilai transaksi yang sudah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), nilai NPOPTKP ini berbeda-beda di setiap daerah, misal di daerah A adalah 60 juta. Seandainya harga rumah 100 juta berarti BPHTBnya adalah 5% dari 40 juta, 2 juta. Perlu diingat bahwa nilai PPN nya dikeluarkan dulu dari harga, jadi yang dihitung Cuma harga dasarnya saja

Bea Balik Nama (BBN)
Biaya BBN berbeda-beda dan tergantung pada kebijakan kantor pertanahan daerah, rata-rata nilanya adalah sebesar 2% dari nilai transaksi. Ini menjadi tanggungan pembeli, jika pembelian rumah/tanah pada perumahan akan diuruskan oleh pihak developer tetapi seandainya pembelian properti perorangan harus diurus sendiri, untuk lebih mudahnya melalui bantuan notaris setempat.

Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM)
Dari namanya saja sudah jelas bahwa pajak yang dimaksud untuk pembelian barang-barang mewah. Property juga dikategorikan barang mewah seperti apabila memiliki luasan > 400m2 atau harga bangunan 3 juta /m2. Pajak ini hanya berlaku untuk pembelian properti dari developer, sedangkan dari perorangan tidak dikenakan.
—–
Maaf kalau mungkin ada kesalahan,( red : soalnya memang bukan orang pajak.. ) kalau masih ada yang kurang jelas, langsung aja ke www.pajak.go.id

Ternyata setelah libur lebih dari 1 tahun,kangen juga nulis di blog lagi..bukan cuma libur ngeblog tapi juga libur sebagai “arsitek” karena pekerjaan yang banyak di-handle lebih cenderung  masalah legalitas dan perijinan.  Saya ingin sedikit berbagi pengalaman dan minta saran jika ternyata ada langkah yang lebih cepat dalam tulisan berikut ini. Saya ingin membahas masalah perijinan karena kemarin proyek yang saya tangani kebagian kena “semprit” Satpol PP … semoga pengalaman ini tidak akan pernah terjadi lagi pada siapapun.  Selengkapnya bisa dibaca disini.

Langkah 1
Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah peresapan (jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk pemukiman, industri atau memang jalur hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan. Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara “mendompleng” lokasi yang memang sudah banyak perumahan. Hal ini lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan memadai.

Langkah 2
Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat kuasa bermeterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah perumahan.

Langkah 3
Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat. Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dari sejumlah sertifikat hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tsb atas nama PT (perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. Seandainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi, hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran untuk retribusi pajak dan perijinan. Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas nama PT/ Perusahaan. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak dan retribusi perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah, jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai.
Masih di kantor BPN, setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi, kita masih harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 4
AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. Kalau tidak salah AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha, jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup ). Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 5
Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Setelah itu langkah terakhirnya adalah IMB. Syarat pengajuan IMB ini adalah akumulasi dari perijinan-perijinan yang sudah kita bahas sebelumnya ditambah dengan :
1.Gambar kerja Rumah yang akan dibangun
2.Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan
3.Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan.
4.Copy Status Tanah
5.Copy KTP penanggung jawab
6.Copy lunas PBB
Kalau semua syarat sudah dilampirkan kita tinggal menunggu hasilnya keluar dan membayar retribusi yang nilainya sesuai dengan luas tanah dan bangunannya.
Setelah itu semua selesai, Developer perumahan bisa bernafas lega, tidak takut lagi disemprit dan dibongkar paksa oleh Satpol PP dan pengajuan KPR dengan Bank sudah pasti lancar…

Jika kita membeli rumah pada Pengembang Perumahan, biasanya proses pengajuan KPR anda akan otomatis diuruskan oleh Pihak Pengembang, karena beberapa dari Pengembang Perumahan telah memiliki jaringan kerjasama dengan Pihak Perbankan. Akan tetapi jika kita ingin membeli rumah pada Pemilik langsung maka kita harus mengajukan permohonan sendiri kepada pihak bank.

Berikut adalah syarat-syarat yang wajib anda miliki sebelum melakukan proses pengajuan permohonan KPR ;

Usia. Syarat usia anda tidak lebih dari 50 tahun ketika melakukan pengajuan permohonan KPR.

Dokumen Keuangan atau Slip Gaji. Sebagai kelengkapan syarat ini Pihak Bank akan meminta pula anda melampirkan Slip Gaji asli (bukan fotokopi), Surat Keterangan Bekerja pada suatu Perusahaan (anda minimal harus bekerja 2 tahun pada perusahaan tersebut), Catatan Rekening Bank (keadaan keuangan anda pada catatan rekening ini harus bagus minimal selama 3 bulan).

Jika anda wiraswasta, anda harus mempersiapkan Bukti Transaksi Keuangan usaha anda, Catatan Rekening Bank (seperti yang sudah dijelaskan diatas), NPWP (nomor pokok wajib pajak), SIUP (jika usaha anda di bidang perdagangan, atau surat ijin usaha yang lainnya jika usaha anda selain perdagangan), TDP (tanda daftar perusahaan). Jika anda seorang professional, hal yang tersebut diatas ditambahkan dengan Surat Ijin Praktek, misal profesi anda seorang Dokter.

Dokumen Rumah dan Tanah. Dokumen ini akan dijadikan jaminan oleh Bank selama anda melakukan proses kredit trhadap bank tersebut. Kelengkapan dokumen ini adalah, Sertifikat Tanah, Setifikat IMB (ijin mendirikan bangunan untuk rumah tersebut), SPPT PBB (bukti pelunasan pajak bumi dan bangunan, jika anda membeli rumah pada Pemilik langsung), IPPT (tiap daerah memiliki nama yang berlainan untuk ijin pemanfaatan tanah yang disyahkan oleh Pemerintah Daerah setempat, jika anda membeli rumah pada Pengembang Perumahan).

Proporsi Kredit. Bank akan menerima permohonan KPR anda dengan syarat perhitungan cicilan anda tiap bulannya sebesar sepertiga (33%) dihitung dari pemasukan keuangan anda tiap bulannya. Apabila gaji anda tidak mencukupi syarat tersebut maka dapat ditambahkan dengan gaji suami/istri anda. Perhitungan 33% tersebut sudah termasuk dengan beban cicilan hutang anda pada Bank yang lainnya.

Jika semua syarat tersebut telah anda miliki jangan ragu lagi untuk memutuskan menggunakan KPR untuk memiliki sebuah hunian, yakinlah permohonan anda akan disetujui oleh Pihak Bank. (mas_fer)

Batu Bata

Ada 2 macam kualitas batu bata, berdasarkan atas cara pembuatannya, yaitu dengan mesin pres dan dengan cara konvensional. Harga kedua jenis material tersebut juga berbeda,harga bata pres lebih mahal. Akan tetapi bila kita jeli memilih, bata konvensional juga bias memiliki kualitas yang sebanding dengan bata press. Pengecekannya adalah dengan cara ; Pertama adalah dengan mengambil sample 2 buah bata, benturkan secara perlahan, cermati bata tersebut mudah hancur atau tidak. Cara kedua dengan menggesekkan 2 buah bata, jika terdengar suara garing maka bata tersebut berkualitas baik.yang ketiga adalah memperhatikan warnanya,jika perlu patahkan bata tersebut,apabila berwarna kemerahan merata dan sama antara diluar dan didalam maka kualitas pembakarannya benar-benar matang.

Plesteran dinding

Kualitas dinding perlu diperhatikan karena mempengaruhi estetika penampilan rumah anda. Cara pengecekannya adalah dengan mengambil benang dan meletakkan pada kedua ujung dinding secara horizontal, kemudian rentangkan dan lihat apakah benang tersebut menempel rata pada dinding. Untuk cara pengecekan vertical adalah dengan mengaitkan sebuah paku pada ujung benang, kemudian tempelkan ujung benang yang tidak dikait dengan paku pada dinding bagian atas. Seperti pengecekan horizontal, kita lihat apakah benang sejajar rata dengan dinding.

Penutup Atap

Biasanya kebocoran akan terdeteksi ketika sedang turun hujan, tetapi kita dapat mengantisipasi dengan melakukan pengecekan sebelum turun hujan. Perhatikan kerapian pemasangannya, bila ada bagian yang kurang sejajar dengan atas dan bawahnya maka akan menimbulkan kebocoran. Cara yang kedua adalah ketika siang hari cuaca terik, perhatikan celah-celah yang tertembus sinar matahari. Semakin banyak dan lebar celah yang terlihat tentunya kebocoran semakin banyak terjadi.

Lantai

Apapun lantai yang anda gunakan, pada prinsipnya harus rata dan tidak miring di seluruh bagiannya. Cara pengecekan yang pertama dengan merentangkan sehelai benang pada kedua ujung ruangan dan lihat adakah bagian lantai yang melengkung keatas atau ke bawah. Cara yang kedua adalah dengan menyiramkan air keseluruh bagian lantai dan tunggu sesaat kemudian perhatikan genangan air, jika mengumpul di suatu tempat maka lantai ditempat tersebut cenderung cekung.

Kayu

Point utama pengecekan untuk seluruh jenis kayu adalah kelurusan kayu dan keutuhan kayu. Untuk kelurusan kayu cara pengecekannya adalah dengan meletakkan kayu pada lantai yang benar-benar datar, perhatikan keempat sisi panjangnya apakah sejajar dengan lantai atau melengkung. Keutuhan kayu bisa dilihat secara langsung dengan memperhatikan banyaknya mata kayu yang akan membuat kayu berlubang dan tidak rata pada proses finishing. Selain itu yang banyak terjadi adalah pecah pada kayu yang akan mengurangi kekuatan kayu menahan beban. (mas_fer)

Kamar Tidur
Pada intinya penaaan kamar tidur sama saja dengan orang normal, tetapi perbedaannya adalah pada luasan ruang sirkulasinya. Kamar yang digunakan sbg contoh berukuran 3m x 3m.
-Ruang sirkulasi di depan pintu kamar minimal memiliki luasan area 152,4cm x 152,4 cm.
-Penggunaan pintu geser untuk memudahkan gerakan buka-tutup dan untuk menghemat ruangan. Lebar pintu usahakan >80cm
-Untuk memudahkan akses usahakan penempatan pintu dan ruang di sebelah tempat tidur sejalur.
-Space ruang sirkulasi antara tempat tidur dan dinding berjarak > 125m, berguna untuk memberi ruang untuk akses ke tempat tidur dan melakukan gerakan berputar. Menurut standart yang berlaku minimum area yang digunakan untuk kursi roda adalah 121,9cm x 121,9cm.

Kamar Mandi

Seperti uraian diatas, untuk kamar mandi kita juga menggunakan ukuran-ukuran normal. Sbg contoh kamar mandi menggunakan ukuran 2m x 2m.
-Perletakan pintu kamar mandi juga sejalur dengan pintu kamar dan ruang sirkulasinya.
-Akses dari kamar menuju kamar mandi menggunakan ram dengan sudut sedatar mungkin.
-Ketinggian bibir bak kamar mandi ± 50cm dari lantai kamar mandi.

-Seperti halnya pada ruang tidur, space ruang sirkulasi antara bak/wc dan dinding kamar mandi berjarak > 125m, berguna untuk memberi ruang untuk akses ke kamar mandi dan melakukan gerakan berputar.
Kesimpulannya yang dibutuhkan adalah ruang sirkulasi yang memungkinkan untuk gerakan tubuh dan gerakan kursi roda. Tulisan diatas bukan standar perencanaan bagi orang yang memiliki kekurangan fisik yang berkursi tetapi berdasarkan pengalaman ketika mendesain untuk kasus diatas. (mas_fer)

Dalam feng shui mengenal karakter elemen dasar manusia yaitu Api, Tanah, Logam, Air, dan Kayu. Menurut para ahli feng shui karakter ini sangat berpengaruh terhadap kepribadian setiap manusia.

Di dunia psikologi modern, kita juga mengenal kepribadian manusia yang terbagi dalam beberapa karakter, yaitu Sanguinis, Melankolis, Koleris, dan Phlegmatis.

Arsitektur adalah penengah yang diharapkan mampu mewadahi kegiatan dan keinginan dari berbagai macam karakter elemen dan kepribadian manusia, akan tetapi sebagai wadah maka Arsitektur juga dapat membentuknya.

Mari kita bermain bentuk dan watak…!!!

Elemen Api

Orang dengan karakter elemen Api cenderung memiliki gabungan antara kepribadian Sanguinis dan Koleris. Sangunis memiliki semangat yang berapi-api, menyenangkan, mudah berteman, terbuka dan selalu optimis. Seorang Koleris sangat kuat sifat kepemimpinannya, menjadi pelaku dalam setiap aktifitasnya, dan pandai berorganisasi.

Desain untuk karakter Elemen Api

Mereka menyukai desain yang serba terbuka, ruang tamu yang relatif luas dengan main gate yang menonjol dan banyak bukaan-bukaan jendela.

Ruang tamu dan ruang keluarga yang cenderung menyatu karena bagi mereka hampir tidak ada batasan antara keluarga dan teman.

Tidak banyak bermain-main dalam pola hubungan ruang, mereka lebih sesuai pola yang simple dan mudah diakses.

Pemilihan warna yang sesuai adalah warna-warna yang berani, misal merah.

Elemen Tanah

Karakter elemen Tanah adalah gabungan dari orang yang berkepribadian Melankolis dan Phlegmatis. Melankolis adalah pribadi yang perfeksionis, sangat terperinci, teratur dan ekonomis. Sedangkan gabungannya adalah kepribadian Phlegmatis yang selalu damai,begitu rendah hati, santai dan dapat diandalkan untuk menjadi penengah menghadapi persoalan.

Desain untuk karakter Elemen Tanah

Mereka menyukai desain yang tidak terlalu terbuka, dengan ruang tamu yang relatif kecil.

Main gate yang tidak terlalu menonjol dengan karena mereka selalu menginginkan semua ruang serasa bersifat privat

Pengaturan antara ruang public dan privat harus jelas.

Sebisa mungkin tidak menggabungkan dua fungsi ruang atau lebih pada suatu ruang.

Pola hubungan ruang diatur sedikit terpisah-pisah dan walaupun bermain-main dengan sedikit kerumitan, justru itu yang akan membuat mereka merasa nyaman.

Pemilihan warna yang cocok adalah warna-warna pastel.

Elemen Logam

Elemen logam memiliki ketegasan Koleris dan kesempurnaan Melankolis. Gabungan karakter ini menghasilkan orang yang tajam dalam berpikir dan bertindak, peka dalam menemukan suatu permasalahan sekaligus cepat memutuskan yang terbaik dalam menyelesaikannya, memiliki citarasa seni yang tinggi.

Desain untuk karakter Elemen Logam

Mereka menyukai desain bangunan yang tampak tegas, misal dengan dengan main gate yang didominasi pilar-pilar yang kokoh.

Tidak terlalu senang bermain-main dengan bentuk fasade yang variatif.

Langit-langit yang cenderung tinggi terutama pada bagian ruang utama dimana biasanya dia bertemu dengan orang lain.

Pemilihan warna tidak terlalu berani, kebanyakan yang dipilih adalah warna putih.

Elemen Air

Sifat Air adalah selalu mencari tempat yang lebih rendah, menyesuaikan wadahnya, walaupun kadang sangat menghanyutkan. Orang berelemen Air memiliki keceriaan Sanguinis ketika berada di lingkungan yang menyenangkan dan memiliki pribadi Melankolis yang tenang dan peka terhadap sekitarnya

Desain untuk karakter Elemen Air

Mereka selalu ingin menggabungkan unsur-unsur desain yang berbeda, namun secara konseptual masih tetap satu alur.

Berikan warna-warna natural yang cerah.

Cenderung bermain-main dengan ruang luar, misal kolam ikan atau kolam renang.

Elemen Kayu

Karakter Kayu adalah karakter yang paling fleksibel dari semua karakter elemen yang ada, dapat menyesuaikan dengan dimana tempat tumbuhnya. Karakter ini gabungan antara Sanguinis menghidupkan suasana dan Phlegmatis yang tenang dan mampu menjaga keseimbangannya.

Desain untuk karakter Elemen Kayu

Mereka menyukai desain-desain yang berbau-bau etnik dan tradisional, bukan hanya dalam interior bangunan saja tetapi juga pada eksterior bangunan.

Penggunaan material-material alam untuk diexpose pada bangunan, misal penggunaan dinding dengan batu bata expose.

Dalam pengolahan ruang lebih pada banyaknya bukaan-bukaan, bukan hanya bermain pada bukaan pintu dan jendela saja tetapi juga adanya taman di dalam ruangan.

Vegetasi bukan hanya untuk memperindang dan memperindah bangunan tetapi juga menjadi bagian dari bangunan itu sendiri.

Uraian diatas hanya berdasarkan pada logika, apabila ada yang kurang sesuai mohon saran yang membangun agar dunia arsitektur Indonesia lebih berwarna dan mermakna. (mas fer)