RSS

Langkah-langkah Perijinan untuk Perumahan

02 Jul

izin_imb

Ternyata setelah libur lebih dari 1 tahun,kangen juga nulis di blog lagi..bukan cuma libur ngeblog tapi juga libur sebagai “arsitek” karena pekerjaan yang banyak di-handle lebih cenderung  masalah legalitas dan perijinan.  Saya ingin sedikit berbagi pengalaman dan minta saran jika ternyata ada langkah yang lebih cepat dalam tulisan berikut ini. Saya ingin membahas masalah perijinan karena kemarin proyek yang saya tangani kebagian kena “semprit” Satpol PP :P… semoga pengalaman ini tidak akan pernah terjadi lagi pada siapapun.  Selengkapnya bisa dibaca disini.

Langkah 1
Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah peresapan (jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk pemukiman, industri atau memang jalur hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan. Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara “mendompleng” lokasi yang memang sudah banyak perumahan. Hal ini lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan memadai.

Langkah 2
Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat kuasa bermeterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah perumahan.

Langkah 3
Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat. Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dari sejumlah sertifikat hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tsb atas nama PT (perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. Seandainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi, hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran untuk retribusi pajak dan perijinan. Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas nama PT/ Perusahaan. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak dan retribusi perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah, jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai.
Masih di kantor BPN, setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi, kita masih harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 4
AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. Kalau tidak salah AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha, jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup ). Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 5
Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Setelah itu langkah terakhirnya adalah IMB. Syarat pengajuan IMB ini adalah akumulasi dari perijinan-perijinan yang sudah kita bahas sebelumnya ditambah dengan :
1.Gambar kerja Rumah yang akan dibangun
2.Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan
3.Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan.
4.Copy Status Tanah
5.Copy KTP penanggung jawab
6.Copy lunas PBB
Kalau semua syarat sudah dilampirkan kita tinggal menunggu hasilnya keluar dan membayar retribusi yang nilainya sesuai dengan luas tanah dan bangunannya.
Setelah itu semua selesai, Developer perumahan bisa bernafas lega, tidak takut lagi disemprit dan dibongkar paksa oleh Satpol PP dan pengajuan KPR dengan Bank sudah pasti lancar…

About these ads
 
60 Comments

Posted by on July 2, 2009 in property

 

Tags: , , , ,

60 responses to “Langkah-langkah Perijinan untuk Perumahan

  1. sofyan

    October 26, 2012 at 10:52 am

    @ amirhamzah
    lokasi lahan luas brp pak, lokasi dimana saya berminat untuk kerjasama
    hub saya 0812_54811952

     
  2. Yosep Yusilan

    September 27, 2012 at 1:11 pm

    terima kasih untuk info yg sangat berharga ini :)

     
  3. gunawan

    August 1, 2012 at 1:38 am

    Thaks infonya sangat membantu

     
  4. canopynormansuhut

    May 13, 2012 at 12:05 pm

    salam kenal, bos saya sangat awan tentang perizinan dari awal apa saja untuk membuat suatu property,

    Hormat Saya,

    Doni

     
  5. feri

    April 25, 2012 at 11:41 pm

    SANGAT MEMBANTU INFORMASINYA THAKS YA
    @feri : sama-sama mas..!!

     
  6. amirhamjah

    April 19, 2012 at 8:58 am

    pa saya mw tawarin kerjasama dibidang properti,,saya ada laha tapi blm aada investornya,kalo bapa minat saya mw mengajukan kerjasama,

     
  7. ukikdjumiyanto

    March 27, 2012 at 10:52 am

    Hi mas,

    Thanks inponya & berkah buat pemula & semuanya.

    BR
    Ukik & Nanik Widiastutik

     
  8. ukikdjumiyanto

    March 27, 2012 at 10:50 am

    Hi mas,
    Numpang baca & semogo bermanfaat yach buat saya & berkah bagi semua.

    Thanks
    Ukik & Nanik Widiastutik

    @Ukik & Nanik Widiastutik :
    Terimakasih udah mampir..sukses selalu

     
  9. cecep Morodadi Properti cirebon

    January 19, 2012 at 7:51 am

    mas matur nuwon gih ilmune…..salam property cirebon/kuningan…

    @ Cecep Morodadi Properti Cirebon : sami-sami mas..

     
  10. muhammad ravi

    January 19, 2012 at 2:54 am

    trmksh atas invo’y… Kira2 ngabisin suksess fee brp pak?? Untuk d bwh 1 ha??

    @muhammad ravi: ttiiiiittttt…off the record

     
  11. Must Lutfy

    December 18, 2011 at 11:46 am

    Thanks buat infonya, ini akan sangat membantu buat pemula :)

     
  12. Ferlandoriza Maherda

    November 24, 2011 at 10:07 pm

    @Atiek Kusumo :
    Sama-sama mbak Atiek Kusumo.. Peraturan untuk yang mana ya mbak? Kalo peraturan tentang perijinan perumahan, peraturan yang digunakan pada adalah PP atau Perbup yang dikeluarkan oleh masing-masing daerah/kota/kabupaten. Apabila pada daerah tertentu (misal:kota besar) banyak diminati investor dan developer biasanya sudah ada aturan bakunya, begitu juga sebaliknya. Jadi pasti masing-masing daerah memiliki aturan dan alur yang berbeda-beda. Maturnuwun

     
  13. Atiek Kusumo Soemasto

    November 24, 2011 at 9:13 pm

    Matur nuwun untuk sarannya ya, mas Riza… :)

    Mas, boleh tanya lagi?.. Untuk peraturan yang baru itu nomer berapa ya?… Matur nuwun.

     
  14. Atiek Kusumo Soemasto

    November 24, 2011 at 12:24 am

    hallo mas Riza, selamat malam..
    Mas, mohon infonya.. seberapa lebar garis sempadan sungai (GSS) yang harus dimintakan ijin ke Departemen Pengairan (DPU)?… waktu itu ada yang bilang kalau kecil gak usah pakai ijin, Kalau kira2 selebar 2,5m dari pinggir lahan saya. Tapi waktu ada check lokasi, terus bagian BPPT dan Dept. Pengairan bilang harus pakai ijin, karena tanpa itu gak bisa ikut sidang site plan. Yang benar yang bagaimana ya mas? Ya untung saya ada kenal orang DPU jadi saat ini aman2 saja, tapi takutnya nanti2 jadi problem, deh…

    Terus pada soal Ijin Lokasi, seharusnya ada biaya gak sih? Waktu saya ngurus udah berbelit, begitu saya bayar (dan itupun dihitung prosentase dari luas lahan), kemudian pihak BPPT bilang sebenarnya itu bebas biaya jadi itu untuk SP3, dan saya disuruh tandatangan perjanjian bahwa saya rela menyumbang, lha yo saya rak keqi to yoo?… Padahal untuk SP3 sudah saya tambahkan setelah dihitung prosentase tadi.

    Saya membaca di atas pada penjelasan mas Riza, tapi saya masih bingung, Untuk pemecahan sertifikat pada saat nanti mengurus IMB itu bagaimana ya mas rincinya atau tahapannya. Mohon penjelasannya ya mas.

    Matur nuwun, mas… Wah banyak sekali pertanyaannya ni… :)

    Salam saya,
    Atiek

    @Atiek :
    1. GSS biasanya sudah ada patok dari pengairan yang dipasang di tepi sungai, yang menunjukkan sampai dimana batas kita boleh mempergunakan lahan di tepian sungai. Lebih baik diurus ijin di Dinas Pengairan, hal tersebut menguntungkan pihak Mbak Atiek karena seandainya nantinya ada komplain dari masyarakat sekitar yang mempergunakan sungai untuk pengairan atau apapun, secara teknis lokasi anda tersebut tidak menyalahi peraturan.
    2. Untuk biaya, saya tidak berani comment..:D
    3. Jadi sertifikat induk itu yang diajukan IMB induk, setelah itu dipecah sesuai site plan, bentuk, dan luasan kavling.
    Setelah terbagi menjadi kavling pecahan, IMB induk dipecah lagi menjadi IMB turunan untuk masing-masing kavling.
    Semoga berkenan…

     
  15. arantodingkulla

    November 23, 2011 at 12:00 pm

    apakah tidak ada ketetapan biaya yang harus di bayar di daerah dan BPN,,

    @arantodingkulla :
    Maaf pak, untuk masalah biaya saya tidak bisa memberikan jawaban pasti.
    Karena saya juga mengalami perbedaan besaran pada setiap pengajuan ijin dan pengurusan di tiap-tiap lokasi perumahan.
    Semoga berkenan

     
  16. arantodingkulla

    November 23, 2011 at 11:54 am

    sy belum terlalu mengerti langkah 3 di BPN,bisa tolong di poin2, kira2 anggarannya kisaran berapa total pengurusan di BPN tersebut, trimakasih.

     
  17. Lisen

    October 23, 2011 at 1:19 am

    Malam mas,
    Trimakasi untuk tulisan mas yang di sajikan, sangat membantu untuk menambah ilmu.
    Saya ingin mencoba menggeluti dunia usaha yang bergerak di bidang developer karena kebetulan saya memiliki sebidang tanah dengan luas ±13.000m, dan berkeinginan untuk membangun komplek perumahan. Tapi saya masih awam dalam hal ini. Klo tidak keberatan, saya ♍áu tanya beberapa hal:
    1. Bisakah atas nama pribadi untuk mengembangkan sebuah kawasan perumahan? Dan apabila harus berbadan hukum (PT), syarat mendirikan PT nya apa saja.
    2. Selain yang dituliskan diatas, apa lagi syarat yang diperlukan untuk menjadi developer?
    3. Apabila harus berbadan hukum, bisakah dalam bentuk CV?

    Untuk sementara sekian pertanyaannya mas, smoga usaha mas makin sukse. Thanks

     
  18. Lisen

    October 22, 2011 at 6:19 pm

    Malam mas,
    Trimakasi untuk tulisan mas yang di sajikan, sangat membantu untuk menambah ilmu.
    Saya ingin mencoba menggeluti dunia usaha yang bergerak di bidang developer karena kebetulan saya memiliki sebidang tanah dengan luas ±13.000m, dan berkeinginan untuk membangun komplek perumahan. Tapi saya masih awam dalam hal ini. Klo tidak keberatan, saya ♍áu tanya beberapa hal:
    1. Bisakah atas nama pribadi untuk mengembangkan sebuah kawasan perumahan? Dan apabila harus berbadan hukum (PT), syarat mendirikan PT nya apa saja.
    2. Selain yang dituliskan diatas, apa lagi syarat yang diperlukan untuk menjadi developer?
    3. Apabila harus berbadan hukum, bisakah dalam bentuk CV?

    Untuk sementara sekian pertanyaannya mas, smoga usaha mas makin sukses. Thanks

    @ Lisen :
    Harus berbentuk PT untuk developer, kaitannya untuk ijin dan perbankan dipersyaratkan badan hukum berbentuk PT dan untuk CV tidak bisa digunakan. Untuk pendirian PT bisa langsung konsultasi dengan Notaris setempat.

     
  19. barohin

    October 18, 2011 at 1:06 am

    salam.
    mas,apa perbedaannya dalam perijinan town house, cluster dan perumahan?dalam hal perijinan,fasilitas dll.makasih

    @barohin :
    tidak ada perbedaan untuk perijinan, yang membedakan perijinana adalah untuk luasannya.

     
  20. Yoga blit

    October 17, 2011 at 12:56 pm

    Saya punya tanah luas sekitar 5000m sudah kapling (21 kavling) dari tahun 1990, SHM tapi ngak bisa dibangun (walaupun untuk rumah sendiri) dan dijual/kavling alasan harus ijin prinsip jika membangun, IMB ngak akan dikeluarkan, biaya untuk itu (prinsip) mencapai ratusan juta, alasannya untuk ijin prinsip adalah bahwa lokasi tersebut nanti bisa menjadi kawasan perumahan. kalo kasus seperti ini gimana ya ??? saya harus apa??? padahal saya perlu untuk melunasi hutang2.

    @Yoga blit :
    untuk tanah 0,5 Ha sebenarnya biaya retribusinya tidak mencapai biaya ratusan.
    Seandainya ada biaya lain-lain, monggo dibicarakan dan memohon pengertian dari pihak yang berwenang menanganinya.

     
  21. ilyas

    September 29, 2011 at 6:14 am

    Sangat membantu sy atas info x,terimakasih,dgn ini akan menambah pengetahuan sy,tp sy agak sdikit pusing karena begitu bnyk x syarat

    @ ilyas :
    Semoga tidak pusing lagi setelah mendapat hasilnya nanti :D

     
  22. rona tambunan

    September 12, 2011 at 7:08 am

    mksh banyak mas blognya mas, numpang tanya saya mas.
    1. apakah IMB cukup dengan rekomendasi camat mas?
    2. apakah untuk perumahan saya perlu juga mendaftar sebagai anggota REI gtu ya mas?
    3. klo perumahan saya jumlah luasannya sekitar 0,8 ha saya ga perlu persetujuan prinsip atau perijinan lokasi gtu ya mas?
    4. beda ga mas perijinan yg harus saya urus klo perumahannya terletak di jalan kabupaten atau propinsi? mungkin klo di jalan kabupaten cukup ijin IMBnya ke kantor camat mas?

    @rona tambunan :
    1. IMB dari camat biasanya untuk rumah pribadi, bukan untuk perumahan.
    2. REI tidak wajib, karena tidak semua daerah ada organiasi tersebut.
    3. Ijin Prinsip pada daerah tertentu hanya dikeluarkan untuk luasan diatas 1 Ha.
    4. sama dengan point 1.
    semoga berkenan..

     
  23. adhi rindra dwipa

    August 25, 2011 at 6:17 pm

    trims mas atas infonya…saya juga baru akan bisnis develop rumah di ciomas bogor dengan luasan diatas tanah 725m2,status tanah akte jual beli…kebetulan berada dalam lokasi perumahan yang sudah terhuni, tanah ex sawah mas..tp sudah keras…bagaimana mengurus izin tg efisien dan tepat dari status tanah tsb, berapa kavling yang kita pecah…rencana kami jual diharga jadi 140jt perunit berdasar harga analisa komplek tsb…harga tanah 130rb/m2 cukup murah menurut saya….,minta pendapatnya mas…trims

    @adhi rindra dwipa :
    perkiraan dari 725m2 bisa menjadi 5 kavling dengan luasan rata-rata 100m2 (perkiraan 80% lahan efektif)
    dengan harga pokok tanah 130rb/m2 dan harga jual 140jt sudah bagus mas.

     
  24. benny

    July 4, 2011 at 1:13 pm

    Yth. Mas Riza
    sya benny.,sya pengen terjun dibidang developer.,.kendala sya masi kurangnya pengetahuan tentang ijin,., karena tanah yg mau sya kembangakan milik teman yg ingin join usaha dengan sya,. tanahnya cuma 3000 m2., yg sya tanyakan bagaiman langkah2 ijin tanahnya??apakah bisa tanah tidak atas nama perusahan,.terimakasih mz riza mau menularkan ilmunya lewat blog ini,.,mohon bimbangannya

    @benny :
    1. Untuk tahap perijinan dengan luas tanah 3000m2 lebih kurang hampir sama dengan tulisan saya diatas.
    2. Untuk saat ini persyaratan untuk developer adalah PT, jadi tanah yanh digunakan sebagai perumahan juga harus diatasnamakan PT, berguna untuk kerjasama dengan pihak perbankan.

     
  25. siesie

    April 7, 2011 at 9:17 am

    thank atas info di blog ini mas, sy mahasiswa arsitektur yang sedang membuat tesis dengan studi kasus pembangunan perumahan skala kecil/cluster2 yang prasarana , sarana pendukungnya mendompleng lingkungan sekitar. Ada banyak hal yang sebenarnya menjadi pertanyaan saya mulai dari perijinan pembangunan tentunya, karena perumahan tersebut pada dasarnya hanya dari menggunakan lahan dalam skala yang jauh dari standar pembangunan perumahan.lalu apakah dasar aturan yang mereka pakai dalam hal ini pemberi ijin untuk memberi ijin pembangunan perumahan tersebut. saya saat ini sudah mencoba mencari pembanding juga mengenai peraturan-peraturan dari beberapa negara di ASEAN., karena setahu saya di negara Malaysia juga ada kasus yang sama, namun peraturan yang saya maksudkan belum sya temui. mungkin maz riza bs bantu saya kalo ada info2.trims

     
  26. iliyansyah

    March 25, 2011 at 1:45 pm

    salam sukses Mas Riza,
    saya seorang kontraktor, sedang mencoba untuk menjadi developer, kebetulan kawan saya memiliki tanah 3.000 m2 untuk di buat cluster data yang ada :
    1. Serifikat tanah SHM terbagi 2 dengan 1 nama
    2. IMB rumah lama

    langkah2 apa yang harus saya lakukan untuk pengurusan izin tersebut

    @iliyansyah :
    1. Sertifikat yang terbagi 2 tersebut digabung terlebih dulu untuk memudahkan pembagian kavlingnya.
    2. IMB rumah lama dijadikan lampiran untuk pengajuan IMB baru.

     
  27. M. Zakaria

    March 21, 2011 at 3:00 pm

    Mas…..
    Saya punya tanah di kota malang tepatnya di kedungkandang, lt.4628 m2, mngkin mas pnya kontraktor/ devloper yg kredibilitasnya jelas..

    @ M. Zakaria :
    Di Malang perumahan-perumahan sudah banyak yang bagus, pasti akan sangat banyak pilihan..
    Saran saya, pilih kontraktor lokal saja supaya bisa saling belajar dan membangun kerjasama serta jaringan yang kuat di daerah..

     
  28. archi

    March 11, 2011 at 2:12 pm

    Salam kenal Pak,
    Saya pemain baru dibidang property, kalau boleh bertanya sedikit,
    – perusahaan PT apa diwajibkan menjadi anggota REI sebagai syarat
    Pengajuan ijin lokasi & prinsip untuk perumahan baru ?
    – sertifikat an.perorangan SHM, dengan perusahaan PT apa bisa tetap SHM
    u/ displit langsung an.pembeli ? Tanpa harus ke SHGB ?
    Lokasinya didaerah Indonesia timur
    Terima kasih banyak,Salam Sukses

    @archi :
    – REI tidak wajib, karena masih banyak daerah yang belum memiliki asosiasi pengembang perumahan.
    – Jika kavling anda di bawah 4 unit, masih bisa atas nama perseorangan dan tanpa menggunakan PT. Tetapi apabila lebih dari itu tetap akan diproses sesuai peraturan yang berlaku. Semoga berkenan

     
  29. Didik

    February 28, 2011 at 1:02 pm

    malam mas sy developer baru n ada tanah 1919m2 yang rencana kita mau bangun tapi masalhnya tanah tersebut terdiri dari 2 surat petok masing masing 1120m2 n 799m2… yang saya mo tanyakan
    1. bagaimana proses mulai dari awal sampe bisa keluar imb terhadap status tanah tersebut…
    2. n kira kira prosesnya butuh berapa lama sampe terbit imb?
    3. n bank apa saja yang prosesnya paling mudah untuk developer baru seperti saya?…
    4. apa mas kira2 punya referensi kontraktor bagus diwilayah blitar?
    tks. sebelumnya…

     
  30. Adiwangsa

    February 24, 2011 at 12:01 pm

    tenkyu ilmunya..

    @Adiwangsa : Sama-sama Bro..

     
  31. ahmad hoirozi

    February 22, 2011 at 4:15 pm

    mas………. saya numpang tanya nih……saya agak bingung dengan mengawali bisnis tanah kapling nih….gini mas…..saya punya tanah seluas 5000m2. rencana tak buat belajar berbisnis tanah kapling….namun surat tanahnya masih dalam bentuk akte hibah ya maklum pemberian warisan mas…….heeeeee belum kuat beli sendiri..yang saya tanyakan :
    1. apa busa tanah trsbt di buat kapling…? krn saya dengar2 klu tanah kapling itu harus sertifikat.

    @ ahmad hoirozi :
    Bisa dibuat kavling mas, sekalian nanti balik nama hibahnya sekalian diproses pecah kavlingnya…

     
  32. Didik

    February 21, 2011 at 3:13 pm

    malam pa saya mo tanya untuk ijin prinsip membangun perumahan apa masih ada krn menurut undang undang no 28 tahun 2009 berlaku mulai 1 januari 2011, semua pajak dan retribusi daerah yg tidak termasuk dalam uu no 28 tahun 2009 tersebut tidak dibelakukan lagi muali tanggal 1 januari 2011 tks…

    @ Didik :
    Maaf untuk peraturan perundangan, saya kurang menguasai..:D
    Tetapi memang mulai tahun 2011 memang semua pajak yang berhubungan dengan Tanah masuk ke Daerah..

     
  33. eros oge

    February 16, 2011 at 6:39 am

    mz aq da rencana mo belajar jd pengembang atau apalah namanya aq da lahan kerjasama sama temen luasnya +\- 1000mtr langkah awal apa yg hrs aq ambil……….tq atas coment nya

    @ eros oge :
    Saya sudah pernah membahas pada jawaban saya sebelumnya…
    Semoga berkenan..:D

     
  34. toleroso

    February 8, 2011 at 5:16 am

    saya punya teman yg mau menjadi developer, tp belum punya perusahaan dan belum punya modal, Dia sudah mendapatkan lokasi untuk perumahan dan costumer yang membeli rumah yang akan dibangun itu sudah ada semuanya, namun lahan itu belum bisa dibebaskan karena dana pembebasannya belum ada. mohon bantuan Mas untuk menunjukan langkah 2 apa yg harus ditempuh agar niat sobat saya ini terlaksana, terima kasih ya Mas !

     
  35. haris muslim

    January 31, 2011 at 4:34 am

    terimakasih mas atas infonya?
    saya mau tanya ni mas?
    saya mau adakan penjualan tanah kavling kerjasama dengan pemilaik tanah yg bermasalah dengan pihak bank.
    luas tanah yg akan kami jadikan kavling kurang ebih 1ha untuk proses sertifikat dan lain2 sampai selesai kira2 membutuhkan waktu berapa bulan ya mas?
    terimakasih sebelumnya

     
  36. Izak

    January 25, 2011 at 3:55 pm

    Hai, Salam kenal
    Artikel yang Bapak jelaskan sangat menarik, kalau boleh Tanya2 sedikit?
    Misal saya sudah miliki tanah 30 ha, an.sendiri ( 3 SHM) untuk perumahan RSH,
    Tetap perlu ijin lokasi? Bisakah sebagai developer pribadi bukan PT,
    Apakah legal? Biayanya berapakah kira2 u/ perijinan komplit?
    Perbandingan bangunan & fasum- fasos diharuskan 60:40 ?
    Apa bisa 70:30 ?apa harus SHM – HGB ?
    Terima kasih banyak u/ informasinya
    Salam Sukses selalu

    @Izak :
    - Tetap ada ijin lokasi, sebelum ijin lokasi kita mengurus dulu ijin prinsip.
    - Perbandingan untuk lokasi 60% kavling rumah 30% jalan 10% open space dan fasilitas umum.
    - Karena atas nama PT maka status sertifikat induk akan menjadi SHGB.
    semoga berkenan…

     
  37. reynold

    December 15, 2010 at 10:32 pm

    mau tanya bang, kl proses perijinan bangunan untuk gedung (perkantoran, mall, pusat belanja) syarat yang harus dipenuhi suatu perusahaan apa saja. dan bagaimana serta kmn pengururusan perijinannya. makasiih untuk jawabannya.

    @reynold :
    Syarat untuk IMB sebenarnya hampir sama hanya perbedaan pada Objeknya saja. Pengajuan perijinan bisa pada Kantor Perijinan Terpadu di kota anda

     
  38. harry

    December 2, 2010 at 8:48 am

    selamat siang, kami mohon bantuannya. kami memiliki 1ha dibekasi karena didaerah tersebut untuk harga tanah sdh cukup mahal, apakah boleh bila untuk fasum dan fasos hanya 30 %. karena kami akan bangun untuk perumahan type 29 dan 30 terimakasih atas bantuanya

    @harry :
    30% lahan biasanya habis untuk jalan saja seleber 5-6m, jadi lebih baik jika anda memberikan open space lebih banyak pada lokasi perumahan sebagai fasilitas tambahan karena akan memberi nilai tambah pada penjualan.
    Saat ini type minimal yang dipersyaratkan mendapatkan KPR oleh bank BTN adalah type 36.

     
  39. Tedi

    November 27, 2010 at 8:06 am

    Sore Mas dan salam kenal,

    Saya ingin bertanya mengenai urutan langkah2 yang sudah dijelaskan diatas. Dalam situasi akan membeli tanah, apakah langkah no 3 dijalankan lebih dahulu daripada langkah no 2?
    Misalkan, ada sebidang tanah seluas lebih kurang 1ha dan berada di lokasi yang cukup strategis, dan sudah ada beberapa penawaran dari beberapa pihak untuk membeli lokasi itu. Kalo kita menjalankan langkah no 2 terlebih dahulu, akan memakan waktu beberapa minggu untuk design site plan-nya. Oleh karena itu ada kemungkinan tanah itu sudah dibeli oleh orang laen sebelum kita membeli. Apakah ini betul?

    Terima Kasih atas pencerahannya

    @Tedi :
    Intinya adalah tanah yang akan dibuat perumahan atau diajukan ijinnya sudah ada kepastian bahwa kita yang akan membeli.
    Kita bisa memberi DP sesuai dengan kesepakatan dan melakukan perjanjian dengan penjual dihadapan notaris,
    dengan catatan sertifikat yang akan diperjualbelikan dititipkan pada notaris sampai proses jual beli selesai, sehingga kedua pihak akan sama-sama merasa aman.

     
  40. dendi

    November 3, 2010 at 2:19 am

    Selamat Pagi,
    Pak saya mau menanyakan perijinan apa saja yang harus dilalui jika kita ingin membuat perumahan seluas 1Ha. Dan berapa kisaran biaya untuk masing-masing itemnya.
    Terimakasih

    @dendi :
    Prosesnya lebih kurang sama dengan yang saya tulis hanya mungkin ada penambahan ijin karena psti ada perbedaan di tiap daerah.
    Untuk biaya resminya bisa ditanyakan langsung ke Kantor Perijinan pada daerah saudara.

     
  41. meida

    August 26, 2010 at 10:48 am

    Sore mas,
    kalau untuk pengurusan izin selagi masih pengikatan karena pembayaran termin 4x,bisa gak atas nama pembeli.
    Tolong referensikan ke saya kontraktor yg oke dan murah.tks

    @ mbak Ayu Meida
    sebenernya bisa saja ijin diatas namakan pembeli, walaupun pembayaran belum lunas…
    tetapi ada beberapa persyaratan tambahan dalam pengurusan ijinnya…
    1. akte jual beli antara anda dan pemilik tanah,
    untuk kekurangannya pembayaran mungkin harus dibuat perjanjian tambahan pada notaris.
    2. surat kuasa dari pemilik lama kepada pemilik baru,
    apabila anda belum bisa melakukan balik nama pada sertifikat tanah tersebut.
    untuk referensi kontraktor, coba nanti saya tanyakan yg bersangkutan..proyek anda berada di kota mana?
    sukses untuk bisnisnya..smoga lancar…
    trimakasih…

     
  42. budiono_arsitek

    July 20, 2010 at 4:56 am

    mas riza, thanks blognya yg menuliskan tentang dunia perizinan property. saya walau sudah berkecimpung didunia aristektur, baru besok ini saya dihadapkan pengalaman baru, yaitu mengurus perizinan pembuatan perumahan cluster yang isinya rencananya 38 unit type 55 & 42. yang menjadi pertanyyaan saya, adalah rencanyan yang dibuat izin hanya 17 unit, kemudiannati sisanya menyusul mengingat respon pembelian. nah,,,, murahan mana izin langsung semuanya bila dibandingkan izin 17 unit dulu baru nanti pengembangan sisanya. trimakasih mas riza

    @ mas Budiono
    maaf baru sekarang saya menjawab pertanyaan anda…
    menurut saya lebih menguntungkan apabila dibuat ijin keseluruhan..alasannya :
    1. anda tidak akan rugi waktu apabila nanti sisa unit rumah anda laku, dan harus segera membangun unit rumah.
    2. konsumen juga akan lebih mantap membeli produk anda apabila legalitasnya sudah siap.
    3. apabila unit rumah yg belum laku ternyata peminatnya ingin menggunakan aplikasi KPR
    dan posisi cash flow keuangan anda sedang minim, maka anda bisa menggunakan jasa Kredit Konstruksi dengan jaminan sertifikat dan legalitas tanah yg akan dikreditkan.
    monggo ada yang mau menambahkan???

     
  43. hery

    June 24, 2010 at 1:34 pm

    malam mas sy ingin menanyakan apakah benar adanya ketentuan bahwa tanah kapling yg dijual oleh developer di lokasi perumahan harus ada bangunannya? (tidak bisa tanahnya saja)
    jadi tanah yang dijual harus dibuatkan dulu imb nya sehingga harus dibuatkan imb minimal dan kena pajak bangunan padahal secara fisik tidak ada bangunannya.. apakah praktik2 spt itu wajar??
    developer bilang bahwa hal ini sdh diatur dalam keputusan menteri/undang2..
    khususnya di kota tasikmalaya..
    mohon bantuannya..

    @ bpk hery
    saya belum pernah mendengar adanya aturan bahwa tidak boleh menjual tanah kavlingan saja..
    seandainya tanah kavling yang dibuat tersebut sudah memiliki IMB, itu merupakan nilai PLUS untuk pembeli sehingga konsumen hanya perlu melakukan balik nama IMB dan bisa langsung membangun rumah.
    untuk kasus yang bpk Hery ceritakan,
    apabila secara fisik tidak ada bangunannya, seharusnya tidak muncul juga perhitungan pajak bangunannya,
    yang terhitung hanya pajak tanahnya saja…
    demikian jawaban saya semoga berkenan…trimakasih

     
  44. ariyadito

    June 3, 2010 at 5:56 am

    kl lahan nya sktr 4900m2 akan dibangun perumahan kecil, ijin2 apa saja ya yang diperlukan dan step2 pengurusan ijinnya? biaya yg perlu disiapkan kisaran brp ya? trims a lot

    @ ariyadito
    langkah perijinan yang dibutuhkan hampir sama dengan tulisan saya diatas..cuma ada beberapa perbedaan yang harus anda pastikan berkaitan peraturan di daerah anda…
    untuk masalah budget perijinan, saya tidak bisa memperkirakan karena banyak biaya lain-lain daripada biaya resminya, tetapi biaya baku yang harus anda siapkan adalah sebagai berikut ( mengacu pada surat RIMB yang pernah saya bayarkan )
    Retribusi untuk IMB rumusnya adalah :
    RIMB = Luas Bangunan x THDB per m2 x prosentase pengenaan perhitungan
    contoh :
    1. Bangunan Gedung Tidak Bertingkat : LB x Rp. 396.000 x 0.01
    2. Bangunan Pagar Depan : Panjang m’ x Rp. 90.000 x 0.01
    semoga berkenan…

     
  45. coky

    May 25, 2010 at 1:31 pm

    Malam mas,,sekali lagi sy sgt terbantu atas blog mas ini..mudah2an sy doakan bisnisnya semakin berkembang..
    Mas,saya mau bertanya,,saat ini sy menyiapkan project baru 1800m2(15 kav).pd saat perencanaan,ada kavling yg
    Berada dlm 2 sertifikat(1800m terdiri dr 3 srtft)akhirnya sy diminta gabungkan dl 2 srtft tsb,baru di splitzing,pertanyaan sy:
    1.Apa langkah tsb sdh benar mas?
    2.Dlm proses pengurusan imb kavling,apakah bisa dg hanya sertifikat induk saja?atau hrs menunggu pemecahan sertifikat?
    3.dlm hal KYG bank BTN,apakah biasanya mrk mengharuskan pemecahan sertfkt atau bisa hanya imb kavling mas?
    4.Saya rencana akan selesaikan perencanaan fasum dl,dg berbekal pengesahan site plan,ippt diluar imb apakah kira2 sdh bs memasarkan produk rmhnya?
    5.Terakhir mas,apakah punya referensi mandor/kontraktor kecil yg punya pengalaman dlm bangun cluster?kl ada,bs direkomendasikan ke sy?
    Demikian mas pertanyaan..maaf bila terlalu banyak..sy doakan sukses utk mas
    Wassalam
    Coky(jkt) 08111495910

    @ coky:
    1. langkah tersebut sudah benar mas..memang harus digabungkan dulu baru kemudian di pecah..
    lebih baik dimatangkan dulu Siteplan untuk rencana pemecahan kavling agar tidak perlu menggabungkan sertifikat..
    2. jika lebih dari 10 unit lebih baik menggunakan sertifikat induk,
    soalnya relatif lama jika harus menunggu pecah sertifikat semua kavling..
    3. BTN tidak mensyaratkan harus memecah semua kavling, tetapi cukup disertai Siteplan yang didukung perijinan yg sudah komplit..plit..plit..:D
    4. sebenarnya semua pekerjaan dan aktifitas di proyek boleh jalan kalo sudah ada IMB,
    tetapi lagi2 hal tersebut berkaitan dengan kebijakan masing2 kota/daerah..
    5. untuk referensi kontraktor, nanti kalo ada saya PM mas coky ke HP nya..

     
  46. ARI

    May 25, 2010 at 7:28 am

    thanks mas riza atas infonya…
    saya ada lahan 1.2H status lahan tersebut SHM atas nama Orang Tua kami, untuk proses pengurusan ijin lokasi dan IMB untuk perumahan apakah sertifikat SHM tersebut harus diubah menjadi SHGB? mohon jawaban dan infonya mas..

    @Ari :
    untuk proses perijinan tersebut, “lagi-lagi” tergantung pada daerah setempat..
    - ada yang mensyaratkan semua perumahan tidak perduli berapapun luasnya, asal lebih dari 5 kavling harus diubah menjadi SHGB..
    - ada juga yg mensyaratkan untuk luasan 1,5 Ha harus diubah menjadi SHGB..
    - dan lain sebagainya…
    saran saya, untuk menentukan langkah-langkah perijinan,anda koordinasi dengan Notaris yang memiliki kerjasama dengan banyak Bank di kota Anda,
    karena Notaris setempat pasti lebih mengetahui “lika-liku perijinan” di kota tersebut..

     
  47. henri

    May 8, 2010 at 4:25 am

    mas admin . ., saya skrng masih menjadi mahasiswa d itb, d bidang tek.geodesi,saya pengen memulai menjadi developer property dari sekarang cz bidang yang saya geluti skrng jg ada kaitanya dengan perizinan2 itu, terutama d BPN, banyak alumni yg kerja d sana. pertanyaanya, bisakah saya memulai mjd developer property dr skrng y ? cz saya masih tidak punya gambaran untuk mendapatkan modal awal. thanks . .

    @Henri :
    sangat bisa sekali dimulai dari sekarang..asal ada niat dan kemauan untuk belajar dan berusaha..
    bisnis property tidak harus dimulai dari puluhan dan ratusan rumah..satu rumah/ kavling-pun cukup untuk memulai belajar bisnis property..

     
  48. arsitek_27

    May 7, 2010 at 5:53 am

    mas Rizaaa info nya keren abisss
    ,saat ini saya juga sedang melakukan pemecahan kavling tanah ,pengalaman yang mas risa crita hampir 100% mirip yang saya alami ,lokasi yang saya kerjakan dikulonprogo ,dari status SHM tidak bisa langsung dipecah sejumlah kavling yang kita kehendaki , so langkah yang saya tempuh untuk keluar sertifikat SHM saya pecah beberapa tahap ,tapi hal ini membutuhkan kesabaran para konsumen karena total waktunya bisa s/d 3 tahun ,nah saya berbagi trik aja kalau mau model seperti itu buatlah kavling tanah dengan angsuran tanpa bunga yang dikelola MANDIRI ,catatan kita harus jujur untuk kepercayaan yang diberikan kita dapat ,nah DP dibuat supaya kita bisa BEP dulu sisanya dangsur selama proses pemecahan berjalan, ini cukup hemat biaya tapi tidak hemat waktu hehehehe, skrng saya baru dapet investor di kota rokok , prosesnya mungkin yang akan saya tempuh baru seperti yang mas Riza crita ,luasnya kisaran 14.000, m2 .

    @arsitek_27
    terimakasih tambahan infonya…

     
  49. Budi

    April 18, 2010 at 12:49 pm

    Mas Riza.. salam kenal,, terima kasih atas tulisannya, bermanfaat bgt bwt saya.

    saya mau tanya Mas, ada lahan yang bagus bwt dijadikan perumahan, sy dan kawan saya berniat membeli lahan tersebut untuk dijadikan perumahan, luasnya +/- 1,5 ha. tapi kami sangat awam dan belum pernah membangun perumahan, jadi ada beberapa hal yg perlu bgt saya tanyakan:
    1. tahapan apa saja yang perlu saya lakukan untuk membuat perumahan tsb? atau menjadi developer perumahan
    2. Dalam menyusun tim kerja untuk membuat perumahan, keahlian bidang ilmu apa saja yang diperlukan?
    3. bagaimana langkah2 dari awal sekali sampai tanah tersebut bisa jadi perumahan?

    makasih banyak Mas mohon dijawab sedetail mungkin, karena saya sangat awam dan belum pernah sama sekali membangun perumahan.. makasih -Budi-

    @ Budi
    jawabannya terlalu panjang untuk dijawab disini dan banyak hal yang tidak bisa di sampaikan di sini…
    mungkin via Japri aja ya mas Budi, silahkan nanti menghubungi saya via Email atau Telp..
    Trimakasih

     
  50. Irawan

    April 10, 2010 at 6:39 am

    wah thx banyak ya atas infonya:
    Ini pak saya mau tanya, Saya mau beli Rumah baru type 45 dgn LT. 145m2.Di daerah Sleman.Pada tahap awal saya udah deal dgn deal Rumah tsb dg 1 sertifikat.Namun dalam pengurusan sertifikat ke BPN timbul problem dgn adanya aturan baru BPN di daerah Sleman. Bahwa utk type 45 tdk boleh melebihi 108m2.Sehingga Developer terpaksa mengeluarkan 1 sertifikat utk type 45 dgn luas 108m2 dan sisanya kelebaran tanah dgn surat dr pengembang yang dilegalisir oleh notaris. Bagaimana menurut bapak masalah ini?

    @Irawan
    Berarti anda memiliki kelebaran tanah seluas 37m2. Menurut saya, harus dipastikan untuk sisa kelebaran tanah tersebut bisa dikeluarkan sertifikat tersendiri atau bisa digabung dengan sertifikat yg 108m2 dikemudian hari, hal ini berkaitan dengan nilai investasi tanah anda. Jika anda ingin menjual kembali, tanah anda hanya akan dihargai 108m2 dan anda tidak memiliki legalitas bahwa tanah anda senilai 145m2. Dan apabila tidak ada kepastian status untuk sisa tanahnya, harusnya anda juga hanya membayar untuk 108m2 saja.

     
  51. Rofiq

    March 31, 2010 at 9:33 am

    terima kasih banyak infonya..
    saya mau nanya,soalnya ini baru pertama saya mau menjalankan bisnis perumahan ini…
    kebetulan saya ada lahan kurang dari 1000 m2 di daerah Malang. saya rencananya mau bangun beberapa rumah disana. petanyaanya
    1.apa aja yang perlu saya siapkan?
    2. ijin apa aja yang perlu saya siapkan dan dimana ngurusnya?
    3. kira-kira total biayanya berapa untuk tiap pengurusan ijinnya.
    4. waktu yang dibutuhkan tiap pengurusananya berapa lama?
    5. jika saya waktu mengurus ijinya saya sudah mulai melakukan pembangunannya apa bisa?
    terima kasih seandainya mas dika mau menjawab pertanyaan saya, karena saya mulai dari nol n modal nekad aja.

    @Mas Rofiq
    Jangan hanya modal nekad saja mas, bisnis rumah banyak sekali faktor yg harus dipertimbangkan…Salah satunya pointnya adalah masalah perijinan ini…
    1. Yang perlu disiapkan adalah legalitas tanahnya, minimal status harus Hak Milik, jika masih Petok atau Letter C butuh waktu yang lama untuk proses tahap selanjutnya. Disiapkan Site plan untuk rencana pemecahan kavlingnya selanjutnya silahkan konsultasi dg Notaris atau Kantor Pertanahan setempat. Perkiraan dari luas lahan 1000m2 bisa jadi 6-10 kavling dg luasan 90-150 m2
    2. Untuk masalah Perijinan, lebih kurang hampir sama dengan tulisan saya diatas, jika ada perbedaan disebabkan masing-masing pemerintah daerah memiliki kebijakan yg berbeda.
    3. Saya tidak bisa menjawab dengan pasti nilai total biayanya,
    perkiraan saya disiapkan saja sekitar 3-5% dari total omset anda.
    4. Tidak ada patokan pasti untuk pengurusannya, tetapi normalnya sekitar 2-4 bulan…
    5. Untuk pembangunan sebelum terbit IMB, saran saya sebaiknya menunggu sampai benar-benar clear…karena jika anda sampai mendapat teguran kemungkinan proses ijinnya akan semakin lambat…
    Semoga berkenan…

     
  52. annie

    March 24, 2010 at 6:37 am

    Yth, Mas Riza,
    Terima kasih atas responnya yang cepat. Mohon maaf ada yang ingin saya tanyakan lagi karena kurang mengerti.
    Untuk masalah izin, saya baca di surat lampiran di sertifikat (surat IMB kalau tidak salah), tercantum: jika ada perubahan bangunan/tanah dikemudian hari harus meminta izin ke dinas P2K DKI Jakarta. Apakah dinas P2k ini sama ya dengan dinas PU? atau harus meminta izin kedua dinas tersebut? Apakah mengurus izin ini akan memakan waktu lama dan biaya yang besar? Oiya, lokasi ruko saya di jakarta barat dengan luas tanah kira2 hampir 50m2.Mohon maaf jika banyak yg saya tanyakan krn saya kurang mengerti masalah perizinan seperti ini.
    Mohon dijawab ya. Terima kasih sebelumnya.

    @ Ibu Annie
    - Dinas P2K adalah Dinas Pengawas Pembangunan Kota, jadi kalo di Jakarta cukup di Dinas P2K saja..
    - Ijinnya tidak terlalu susah untuk perubahan IMB, menurut perkiraan saya biaya/retribusinya tidak terlalu banyak, karena hanya menambah/merubah sebagian kecil saja, tidak seperti pengajuan IMB baru…

     
  53. annie

    March 22, 2010 at 1:30 pm

    Yth, Mas Riza,

    Mohon pencerahannya ya…
    Saya punya ruko dengan sertifikat HGB, termasuk sebidang tanah di dalamnya. Tanah ini sebenarnya satu kesatuan dengan tanah milik ruko-ruko sebelahnya (termasuk di sertifikat dengan hak seluas batas masing-masing). Saat ini tanah tersebut hanya dipagari di bagian depan sebagai pemisah dr jalan. Jika kami ingin membuat pagar masing-masing (untuk memisahkan masing-masing tanah), apakah perlu diurus izin dulu? Jika ya, izin apa ya dan bagaimana mengurusnya?
    Mohon dibantu ya, pak. terima kasih..

    @ Ibu Annie
    1. Menurut saya, apabila sertifikat ruko tersebut sudah terpecah-pecah per-kavling atau per-ruko, apapun statusnya baik HGB maupun SHM tidak ada masalah untuk membuat pagar pemisah antar kavling…asal ada kejelasan batas-batas lahan (patok BPN) sesuai dengan riil tanahnya dan kesepakatan batas tanah dengan pemilik tanah sebelah…

    2. Untuk pembuatan pagar, tergantung luasan tanah dan pagar yang akan dibuat..apabila tidak terlalu besar volumenya, kemungkinan ijinnya tidak terlalu sulit..coba ditanyakan ke Dinas PU setempat untuk lebih jelasnya, karena tiap daerah memiliki kebijakan berbeda-beda…

     
  54. uyik

    February 14, 2010 at 6:18 pm

    tks mas, sangat2 membantu khususnya bagi kami yg mau ‘terjun’ di bidang ini. Mas adakah advise bagaimana tatacara perijinan untuk kawasan / lahan yang masih luas lalu akan dibuat kapling2 untuk dijual. di daerah kami umunya status awal lahan adalah surat pelepasan hak (surat segel).tks sebelumnya

    @ Mas Uyik
    - Untuk tata cara perijinannya lebih kurang hampir sama dengan tulisan saya diatas..cuma mungkin ijin yang tidak diperlukan adalah IMB rumah, karena yang anda jual adalah tanah saja bukan rumah..
    - Akan menjadi nilai plus seandainya anda menjual kavling dengan bonus Desain rumah skalian IMBnya..:D mungkin bisa dicoba untuk memacu penjualan…jadi pembeli tinggal membangun rumah saja, tidak diributkan lagi masalah perijinan dan legalitas…
    - Untuk permasalahan surat pelepasan hak (surat segel) ini menurut pengalaman akan memerlukan waktu yang cukup lama untuk proses ke Hak Milik ataupun HGB. Sekedar info dari notaris, paling cepat membutuhkan waktu minimal 8 bulan…

     
  55. coky

    January 18, 2010 at 9:28 am

    siang pak riza,,senang sekali bisa dptkan blog yg mengulas masalah property…salut utk anda..
    saya mau bertanya pak,, saya ada rencana menjual kavling2 saja.pertanyaannya:1. apakah pengurusan ijinnya sama seperti kita ingin membangun perumahan?,,kl beda cukup sampai apa saja pak? 2. sehubungan dengan diatas, mengenai transaksinya, pajak2 apa saja yg hrs dibayarkan?dan apakah tetap membuat perikatan dengan ppjb?
    terima kasih atas perhatiaan bapak…semoga jaya terus dalam bisnisnya..

    @ coky :
    malam pak Coky…tentu saja berbeda jika kita membuat perumahan dan membuat tanah kavlingan saja, pengurusan ijin-ijinnya pasti lebih simple untuk menjual kavling saja. Untuk tiap kota berbeda untuk syarat perijinannya, tetapi kemungkinan ijin yang diperlukan adalah :
    1. IPPT / Ijin Perubahan Penggunaan Tanah..ijin ini muncul karena ada perubahan fungsi lahan menjadi daerah pemukiman.
    Advice Plannng / Ijin Lokasi dan Ijin Prinsip yang diurus di Dinas PU dan Bappeda kota setempat.
    2. Pajak yang harus dibayarkan adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang muncul ketika :
    – membeli tanah yang akan dibuat kavlingan (saran saya jangan langsung dibalik nama)
    – pemecahan kavling dari sertifikat induk ke sertifikat kavling kecil-kecil
    (sambil pecah kavling, anda sekalian balik nama auntuk menghemat pajak jual beli diatas)
    – akad jual beli ketika tanah kavling anda laku (jangan lupa bersedekah ya bro…hehehe)
    Terimakasih…

     
  56. amet

    December 25, 2009 at 8:44 am

    sukses mas Riza..
    Sy mau tanya mslh pendanaan utk perumahan > 1 Ha. Bgm caranya spy bank mau kerjasama dengan kita sedangkan kita belum ada pengalaman ?

    Yth mas Amet…
    Pengalaman akan didapat apabila kita berani mencoba :D demikian juga masalah kerjasama dengan perbankan.
    Untuk masalah pendanaan bisa dicoba dengan mengajukan kredit konstruksi untuk perumahan, plafon kredit yang diberikan bank sebesar 80% dari total biaya yang diajukan…
    Menurut pengalaman saya mengenai kredit konstruksi tidaklah terlalu sulit asal syarat-syarat komplit.
    1. Tanah yang akan dijadikan perumahan dan diajukan sebagai agunan sudah atas nama anda atau badan usaha sebagai pemohon kredit,
    2. Seluruh proses Perijinan diatas sudah dipenuhi. Biasanya ditambah Surat Keterangan Bebas Banjir, Surat Ketersediaan Daya Listrik.
    3. Rencana anggaran biaya untuk keseluruhan proyek.
    4. Laporan keuangan
    5. Laporan penjualan, penjualan rumah sebaiknya harus sudah berjalan dan ada beberapa konsumen yang memberi tanda jadi, hal tersebut untuk semakin meyakinkan pihak bank bahwa proyek yang akan didanai memiliki respon pasar yang bagus.
    Syarat yang lainnya standart seperti pengajuan kredit biasa seperti NPWP, SIUP, TDP, dst…
    Sebagai tambahan, bank yang direkomendasikan untuk kredit konstruksi adalah Bank BTN dan CIMB Niaga.
    Terimakasih sudah mampir..
    Sukses selalu untuk bisnis dan keluarga Mas Amet…

     
  57. sakti w

    December 17, 2009 at 1:11 am

    Yth, Mas Riza,
    Salam kenal, tulisan2 sangat menarik apalagi ditunjang dengan pengalamannya.
    Saya mau bertanya apabila kita membuat proposal perumahan skala kecil 10 -20 rumah yang ditujukan kepada calon investor, apakah sebaiknya dibuat oleh konsultan arsitektur? saya masih pemula isinya apa saja ?
    Terima kasih ditunggu jawabannya !!

    Salam kenal juga Mas Sakti,
    Sebenarnya sama saja baik untuk perumahan skala kecil 10-20 maupun skala besar, hal yang dipersiapkan untuk presentasi kepada calon investor yang paling mendasar adalah Studi Kelayakan Proyek yang meliputi :
    1. Site Plan, rencanakan bentuk lahan yang paling ideal menurut bentuk dasar lahan yang akan dikerjakan sehingga didapat luasan kavling misal 98m2(7×14), 104m2(8×13) dst.
    2. Type Rumah, rencana type apa saja yang akan dijual. misal type 36/98, type 45/104. Beri tambahan ilustrasi desain perspektif dan denah ruang dalam.
    3. HPP Proyek/Konstruksi Rumah, rencana anggaran biaya untuk seluruh Pekerjaan Konstruksi Rumah.
    4. HPP Proyek/Konstruksi untuk Fasilitas Umum, rencana anggaran biaya untuk seluruh Pekerjaan Fasilitas Umum, misal jalan, listrik, PDAM, drainase lingkungan dll.
    5. HPP Tanah, harga dasar tanah yang diperoleh setelah dikurangi luasan untuk Fasilitas Umum.
    6. HPP Legalitas, biaya total untuk legalitas tanah misal; biaya jual beli/balik nama/pemecahan kavling/dll pada Notaris, biaya-biaya pajak, biaya perijinan IMB/Ijin Prinsip/dll pada Pemerintah Daerah, dst.
    7. Proyeksi Profit, dari keseluruhan biaya diatas kita mendapatkan harga dasar rumah, dan untuk mencari harga jual yang paling mudah adalah silahkan survey harga perumahan yang ada disekitar lokasi yang direncanakan untuk perumahan. Apabila anda ingin menjual dengan harga lebih tinggi dari harga pasar, pastikan lokasi anda memiliki nilai plus yang sanggup berkompetisi dengan harga pasar disekitarnya.
    Terimakasih sudah berkunjung,

     
  58. budi

    December 7, 2009 at 4:39 am

    Yth. Mas Riza..
    Saya Budi … mau mengucapkan terima kasih banyak…atas tulisan mas Riza sudah banyak membantu banyak teman…dan kalo tidak keberatan lain kali saya mau banyak tanya ya….mas.

    Sukses buat Mas Riza dan keluarga

    * terimakasih juga Pak Budi..!!!

     
  59. sidans

    August 9, 2009 at 12:31 am

    thanx buat infonya, skalian mau nanya ya mas riza, apakah benar perijinan untuk perumahan butuh dana sampai ratusan juta dan proses waktu yang begitu lama?. saya sekarang sedang menjajaki langkah untuk pembangunan perumahan di daerah surakarta.

    @ mas Dana Setiawan : masalah perijinan memang suatu hal yang complex…ada kalanya mudah dan murah ada kalanya mahal dan lama…kalo saya boleh menyimpulkan ada beberapa faktor yang mempengaruhi masalah perijinan, antara lain adalah :
    1. Status tanah : masing-masing kota punya aturan, ada yang cukup SHM, ada juga yang harus SHGB.
    lebih mudah dan tidak berbelit-belit untuk pengurusan apabila cukup atas nama perseorangan (SHM) saja.
    2. Lokasi tanah : memang peruntukannya untuk perumahan atau fungsi yang lainnya, kalo memang untuk daerah hunian pengurusan Ijin Perubahan Pemanfaatan tanahnya lebih mudah.
    2. Peraturan Daerah : disetiap daerah berbeda-beda, dan biaya retribusi nya pun berbeda juga. ada yang sistem perijinannya sudah baku dan teratur, ada juga yang masih “tradisional” dan bertele-tele, tergantung SDM pegawainya.

     
  60. Endang Kusmana

    July 3, 2009 at 7:48 am

    Terima kasih saudara telah membuat link posting saya. Saya akan sering berkunjung ke blog saudara, kalo saudara tidak keberatan kita bisa tukar link. Saya juga sedang membuat halalaman statis khusus mengenai renovasi rumah sederhana type 21 tapi masih disembunyikan (belum link menu), tapi ternyata setiap hari selalu ada pengunjung yang masuk lewat google.

     

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

 
Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

%d bloggers like this: